Les dispositifs
Les dispositifs d'acquisition
Acheter un logement neuf est un événement dans le parcours de vie, de nombreuses questions se posent pour
concrétiser ce projet : garanties, confort thermique, qualité des matériaux, financement, avantages, les
aides...
MDH Promotion vous donne les clés pour réussir votre projet, que ce soit votre premier achat immobilier, l'achat d'un
logement plus grand, ou un investissement.
Le dispositif Pinel et Pinel+
Le dispositif Pinel, prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, est un dispositif gouvernemental dédié à l'investissement dans l'immobilier neuf.
Il vous permet d'obtenir une réduction d'impôt
lors de l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location nue.
La loi Pinel s'applique aux logements neufs achevés ou aux logements en VEFA en état
futur d'achèvement, c'est-à-dire achetés sur plan. Depuis le
1er janvier 2018, le dispositif Pinel s'applique
uniquement sur les zones géographiques dites tendues : zones A, A bis
et B1.
Il a été reconduit sur 2023 et 2024, avec une diminution progressive des réductions
d'impôts à partir du 1er janvier 2023 et une baisse encore plus importante en 2024.
Le Pinel+ prend le relais du Pinel à partir de 2023 et même après 2024.
Le Pinel+ offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères.
Pour en bénéficier, le logement neuf devra être situé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou respecter un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.
Dès 2023, les logements devront alors respecter la réglementation RE 2020, à laquelle s'ajoutera d'autres exigences en matière de performances énergétiques (classe A ou B du DPE - selon l'année d'achat du bien, label « E+C- » atteint).
De plus, des critères d'usage s'appliquent pour profiter du dispositif. Il s'agit
des surfaces minimales habitables et des surfaces minimales extérieures obligatoires
par typologie d'appartement.
Pour exemple, un 2-pièces devra alors avoir une surface habitable minimale de
45 m2 avec un espace extérieur de 3 m2.
Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison neuve, le montant total des dépenses retenu pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ne doit pas excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition, tant au titre de l'acquisition d'un ou deux logements neufs.
Calcul de la réduction d'impôts ?
| Pinel en 2023 | Pinel 2024 | Pinel + /2023 | |
|---|---|---|---|
| Investissement sur 6 ans | 10.5 % | 9 % | 12 % |
| Investissement sur 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| Investissement sur 12 ans | 17.5 % | 14 % | 21 % |
La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'achat et la période de
location.
Pour exemple, sur un achat de 300 000 €* en Pinel+
21 % si
l'appartement est loué sur 12 ans
➜ 63 000 € de
réduction soit 5 250 €/an
18 % si
l'appartement est loué sur 9 ans
➜ 54 000 € de
réduction soit 6 000 €/an
12 % si
l'appartement est loué sur 6 ans
➜ 36 000 € de
réduction soit 6 000 €/an
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du
logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle
est postérieure et imputée sur l'impôt au titre de cette même année et
chacune des 5, 8 ou 11 années suivantes selon la durée de l'engagement de
location (6, 9 ou 12 ans).
Si le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année
d'imposition, le solde ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des
années suivantes.
Conditions de ressources des locataires
L'engagement locatif est également soumis au respect des conditions de ressources de vos locataires et à des plafonds de loyers définis selon la zone à laquelle appartient la localité de votre bien immobilier. Ces plafonds de ressources et de loyers font l'objet de mises à jour annuelles publiées par décret.
Plafond annuel des ressources - Métropole
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € |
| Majoration par pers. à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € |
Calcul du loyer dans le cadre d'un investissement Pinel
Pour rappel, le dispositif d'incitation fiscale Pinel ajoute une seconde modulation du plafond de loyers en fonction de la surface du logement loué. Plus la taille du logement sera réduite, plus le plafond de loyer sera élevé.
Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer selon la zone par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Exemple : le plafond de loyer mensuel d'un logement de 50 m2 en zone A bis sera donc en 2023 de 951,48 € = 50 m2 x 17,62 €/m2 x (0,7 +19/50m2).
Il est possible de louer le bien à un ascendant/descendant, sous certaines conditions, sans interruption de l'avantage fiscal.
Plafond annuel des loyers - Métropole
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 17,62 € | 13,09 € | 10,55 € |