Les dispositifs d'acquisition

Acheter un logement neuf est un événement dans le parcours de vie, de nombreuses questions se posent pour concrétiser ce projet : garanties, confort thermique, qualité des matériaux, financement, avantages, les aides…
MDH Promotion vous donne les clés pour réussir votre projet, que ce soit votre premier achat immobilier, l'achat d'un logement plus grand, ou un investissement.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, est un dispositif gouvernemental dédié à l'investissement dans l'immobilier neuf.

Il vous permet d'obtenir une réduction d'impôt
lors de l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location nue.

Acheter en BRS

La loi Pinel s'applique aux logements neufs achevés ou aux logements en VEFA en état futur d'achèvement, c'est-à-dire achetés sur plan. Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif Pinel est reconduit pour 4 ans mais uniquement sur les zones géographiques dites tendues : zones A, A bis et B1.

Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison neuve, le montant total des dépenses retenu pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ne doit pas excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition, tant au titre de l'acquisition d'un ou deux logements neufs.

Calcul de la réduction d'impôts ?

La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'achat et la période de location. Pour exemple, sur un achat de 300 000 €*

21 % si l'appartement est loué sur 12 ans
➜ 63 000 € de réduction soit 5 250 €/an

18 % si l'appartement est loué sur 9 ans
➜ 54 000 € de réduction soit 6 000 €/an

12 % si l'appartement est loué sur 6 ans
➜ 36 000 € de réduction soit 6 000 €/an

Conditions de ressources des locataires

L'engagement locatif est également soumis au respect des conditions de ressources de vos locataires et à des plafonds de loyers définis selon la zone à laquelle appartient la localité de votre bien immobilier. Ces plafonds de ressources et de loyers font l'objet de mises à jour annuelles publiées par décret.

Plafond annuel des ressources - Métropole

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 €
Personne seule ou couple ayant 2 personne à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 €
Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 €
Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 €

Calcul du loyer dans le cadre d'un investissement Pinel

Pour rappel, le dispositif d'incitation fiscale Pinel ajoute une seconde modulation du plafond de loyers en fonction de la surface du logement loué. Plus la taille du logement sera réduite, plus le plafond de loyer sera élevé.

Pour calculer le loyer mensuel du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer selon la zone par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Exemple : le plafond de loyer mensuel d'un logement de 50 m2 en zone A bis sera donc en 2022 de 947,7 € = 50 m2 x 17,55 €/m2 x (0,7 +19/50m2).

Il est possible de louer le bien à un ascendant/descendant, sous certaines conditions, sans interruption de l'avantage fiscal.

Plafond annuel des loyers - Métropole

Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 17,55 € 13,04 € 10,51 €

Décryptage des lois Pinel et Pinel +

La loi Pinel s'adresse à tous les investisseurs qui souhaitent acquérir un logement neuf depuis le 1er septembre 2014 pour le louer, et bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans pour un investissement avant le 31 décembre 2022.

Un bien acquis au plus tard le 31 décembre 2022 bénéficie encore d'une réduction d'impôts en Pinel de 12% pour 6 ans de location,
de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans.

Ensuite, le dispositif Pinel sera aménagé progressivement jusqu'en 2024.
La loi prévoit une diminution progressive des réductions d'impôts à partir du 1er janvier 2023 avec une baisse encore plus importante en 2024.

Jusqu'à 17,5%

de baisse d'impôts pour un achat en 2023

Pour un achat réalisé en 2023, cette aide fiscale redescendra à 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans, et 17,5% pour 12 ans.
Et finalement, un bien immobilier acheté en 2024 permettra d'obtenir une réduction de 9% pour 6 ans de location, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt au titre de cette même année et chacune des 5, 8 ou 11 années suivantes selon la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Si le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année d'imposition, le solde ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.

La loi Pinel +

Avec la volonté de l'État de favoriser les logements offrant les meilleures performances énergétiques, il est donc prévu que les acquéreurs des logements Pinel les plus performants continuent de bénéficier des mêmes réductions d'impôts au travers du dispositif Pinel +.

Le Pinel+ va prendre le relais du Pinel à partir de 2023 et même après 2024.

Pour en bénéficier, le logement neuf devra être situé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou respecter un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.

Le Pinel+ offrira les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères.

De plus, des critères d'usage s'appliquent pour profiter du dispositif. Il s'agit des surfaces minimales habitables et des surfaces minimales extérieures obligatoires par typologie d'appartement.
Pour exemple, un 2-pièces devra alors avoir une surface habitable minimale de 45 m2 avec un espace extérieur de 3 m2.

Titre de l'image

Dès 2023, les logements devront alors respecter la réglementation RE 2020, à laquelle s'ajoutera d'autres exigences en matière de performances énergétiques (classe A ou B du DPE – selon l'année d'achat du bien, label « E+C- » atteint).

Les conditions évoluent pour 2023 complétées avec le Pinel+, nouveau dispositif de défiscalisation bonifié.

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