Investir dans le neuf
Investir dans l'immobilier neuf
L’immobilier neuf constitue un investissement
particulièrement sécurisé, qui s’inscrit dans une
logique patrimoniale de long terme.
Le dispositif Jeanbrun
(Statut du bailleur privé)
Une nouvelle approche de l’investissement locatif dans le neuf
Le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, constitue le nouveau levier fiscal mis en place par l’État pour soutenir l’investissement locatif dans le neuf.
Contrairement aux dispositifs précédents, il ne repose plus sur une réduction d’impôt immédiate, mais sur une logique d’amortissement du bien dans le temps.
Un mécanisme simple et performant
Le principe est le suivant :
Chaque année, une fraction de la valeur du logement (hors foncier) est comptabilisée comme une charge et déduite des loyers perçus. Cette déduction permet de réduire la part des loyers imposables (assiette imposable), ce qui diminue mécaniquement l’impôt.
Le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social) détermine directement le taux d’amortissement applicable.
Dans certains cas, l’amortissement peut atteindre jusqu’à 12 000 € par an. Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus l’avantage fiscal est renforcé.
Les niveaux de loyers applicables
Les plafonds de loyers s’inscrivent dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, qui prévoit trois niveaux, en fonction de l’effort consenti sur le prix du loyer :
- Intermédiaire : environ 15 % en dessous du prix du marché
- Social : environ 30 % en dessous du prix du marché
- Très social : environ 45 % en dessous du prix du marché
Le niveau de loyer choisi influence directement le taux d’amortissement applicable. Les montants précis, définis selon la localisation du bien, sont consultables sur les données publiques (data.gouv.fr).
Résultat :
Les loyers perçus sont ainsi faiblement imposés, voire
non imposés pendant plusieurs années. Les revenus
locatifs participent ainsi directement au financement du
bien, permettant de réaliser un investissement avec un
effort d’épargne maîtrisé dans le temps.
Le rôle du déficit foncier
Dans le cadre du statut du Bailleur Privé, le mécanisme d’amortissement peut, dans certains cas, générer un déficit foncier. Cela se produit lorsque les charges déductibles (dont l’amortissement) sont supérieures aux loyers perçus sur l’année.
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global, et non uniquement sur les revenus fonciers. Il permet ainsi de réduire l’impôt sur le revenu, en diminuant la base imposable, dans la limite de 10 700 € par an (salaires, revenus fonciers, pensions, etc.).
Jusqu'à10 700 €
de réduction d'impôt par an
Une logique patrimoniale durable
Constitution progressive d’un patrimoine immobilier
Optimisation de la fiscalité des revenus locatifs
Génération de revenus complémentaires à terme
Une stratégie particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant sécuriser et valoriser leur capital dans le temps.
Les 5 point-clés du statut bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
1. Un amortissement fiscal puissant
Jusqu’à 80 % de la valeur du bien peut être amortie, réduisant fortement l’imposition.
2. Une fiscalité optimisée
Les charges et amortissements permettent de diminuer les revenus imposables, voire de créer un déficit foncier.
3. Un dispositif national
Aucun zonage contraignant, offrant plus de liberté dans le choix du bien.
4. Un investissement dans le neuf
Des logements modernes, répondant aux exigences environnementales actuelles.
5. Un engagement locatif de 9 ans
Le bien est loué en résidence principale, dans une logique de stabilité locative.
Le dispositif Jeanbrun permet d’investir dans l’immobilier neuf en s’appuyant sur un mécanisme fiscal durable, au service d’une stratégie patrimoniale performante et maîtrisée.
Êtes-vous éligible ?
Pour bénéficier du statut du Bailleur Privé, certaines conditions doivent être respectées :
✔ Acquérir un logement neuf dans la période d’application du dispositif (jusqu’au 31 décembre 2028).
✔ Louer le bien nu, en tant que résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans.
✔ Respecter les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires, en fonction du niveau d’amortissement choisi.
✔ Mettre le bien en location dans un délai de 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
À noter: Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal (ascendants ou descendants), et il ne peut pas faire l’objet d’un démembrement pendant la période d’amortissement.
Optimiser avec le Logement locatif Intermédiaire (LLI)
Le statut du Bailleur Privé peut être associé à l’acquisition d’un Logement Locatif Intermédiaire (LLI).Cette combinaison permet de structurer son investissement dans une logique patrimoniale durable, alliant performance fiscale et sécurisation locative.
Les avantages de la combinaison
Bailleur Privé + LLI
L’association du Bailleur Privé (Jeanbrun) et du Logement Locatif Intermédiaire constitue une approche complète de l’investissement immobilier. Cette stratégie cumule plusieurs leviers puissants :
✔ TVA réduite à 10 %, permettant un prix d’acquisition optimisé
✔ Exonération possible de taxe foncière, selon les dispositifs locaux
✔ Amortissement fiscal du bien, réduisant l’imposition des revenus locatifs
✔ Marché locatif sécurisé, grâce à un cadre réglementé et une demande soutenue
✔ effort d’épargne maîtrisé, grâce à l’optimisation fiscale et aux revenus générés
Une durée alignée avec une logique de constitution de patrimoine et de revenus dans le temps :
Bailleur Privé seul :
engagement minimum de 9 ans
Bailleur Privé + LLI:
engagement de 15 à 20 ans
